土地について

更新日：2025年02月28日

土地に対する課税

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、登記簿上の地目にかかわらず、その年の1月1日（賦課期日）の現況地目（宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及雑種地）により課税します。

地積

地積は、原則として登記簿に記載されている地積によります。

価格

価格は、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。なお、宅地については、平成6年度からは地価公示価格の7割を目途に評価しています。

宅地の評価方法

宅地の評価方法には「市街化宅地評価法」と「その他宅地評価法」とがあります。

市街化宅地評価法

道路ごとに価格を示す「路線価」を付設し、この路線価を基にして各宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて評価する方法です。主として市街地的形態を形成する地域において適用します。

その他宅地評価法

状況が類似する地域（状況類似地区）を区分し、各地区ごとに標準宅地を選定し、この価格に比準して各筆の宅地を評価するものです。主として上記以外の地域において適用します。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地はその税負担を軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地と一般住宅用地

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
課税標準額については、固定資産税は価格の6分の1、都市計画税は価格の3分の1とする特例措置です。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。
課税標準額については、固定資産税は価格の3分の1、都市計画税は価格の3分の2とする特例措置です。

住宅用地の範囲

住宅用地とは次のいずれかに該当する土地をいいます。

  1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
  2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地に次表の一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
住宅用地の範囲
家屋の種類 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋） 全部 1.0
併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋） 1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上3/4未満 0.75
3/4以上 1.0

なお、住宅用地の範囲については、家屋の床面積の10倍までを限度とします。

課税標準額について

固定資産税の課税標準額は、原則として固定資産税の評価額です。しかし、評価替えに伴う税負担の調整を図るため、負担水準と用途に応じて、課税標準額を算出しています。

負担水準＝前年度課税標準額/当該年度の評価額（住宅用地特例率(1/6または1/3)）

商業地等

負担水準が70％を超える場合

課税標準額＝当該年度評価額×70％

負担水準が60％以上70％以下の場合

前年度課税標準額を据え置きます。

負担水準が60％未満の土地

課税標準額＝前年度課税標準額＋当該年度評価額×5％

ただし、課税標準額が評価額の60％を上回る場合には60％相当額とし、評価額の20％を下回る場合には20％相当額とします。

計算例
  • 面積：150平方メートル 更地
  • 平成26年度課税標準額：5,200,000円、平成26年度税額：72,800円
  • 平成27年度評価額：9,800,000円
  • 負担水準：5,200,000円/9,800,000円×100％＝53.06％
  • 負担水準が20％以上60％未満なので
    平成27年度課税標準額＝5,200,000円＋9,800,000円×5％＝5,690,000円（1,000円未満切捨）
  • 平成27年度税額：5,690,000円×税率（1.4％）＝79,600円（100円未満切捨）

住宅用地

負担水準が100％以上の場合

当該年度評価額×住宅用地特例率(1/6または1/3)

負担水準が100％未満の土地

課税標準額＝前年度課税標準額＋当該年度評価額×住宅用地特例率(1/6または1/3)×5％
ただし、評価額の20％を下回る場合には20％相当額とします。

計算例
  • 面積150平方メートル 専用住宅1戸
  • 平成26年度課税標準額：800,000円、平成26年度税額：11,200円
  • 平成27年度評価額：5,700,000円
  • 住宅用地特例：5,700,000円×1/6＝950,000円
  • 負担水準：800,000円/950,000円×100％＝84.21％
  • 負担水準が100％未満なので
    平成27年度課税標準額＝800,000円＋950,000円×5％＝847,000円（1,000円未満切捨）
  • 平成27年度税額：847,000円×税率（1.4％）＝11,800円（100円未満切捨）

農地

負担水準が90％以上の場合

課税標準額＝前年度課税標準額×1.025
（当該年度評価額を上回ることになった場合は、当該年度評価額とする。）

負担水準が80％以上90％未満の場合

課税標準額＝前年度課税標準額×1.050

負担水準が70％以上80％未満の土地

課税標準額＝前年度課税標準額×1.075

負担水準が70％未満の場合

課税標準額＝前年度課税標準額×1.100

（一般の市街化区域農地は原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額になり、税負担の調整措置については一般農地と同様とされます。）

上記に含まれない土地

負担水準が20％以上の場合

課税標準額＝前年度課税標準額＋当該年度評価額×5％
（当該年度の評価額を上回ることになった場合は、当該年度の評価額とする。）

負担水準が20％未満の場合

当該年度評価額×20％

関連リンク

固定資産税について

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