賃貸住宅の原状回復費用をめぐるトラブル

えっ！? 敷金が返ってこない！

相談

4年間賃貸したアパートを退去した際に、管理会社から「鍵の取替え、クロス張替え、畳表替え、ハウスクリーニング費用として20万円かかるので、敷金は返金しない」と言われた。たしかに冷蔵庫の後部クロスは黒ずんではいるものの、特に汚した覚えはない。退去時もきれいに清掃した。敷金を返して欲しい。—男性・30代—

近時、賃貸借契約の退去時に「原状回復」費用名目で、多額の修理費を請求され敷金が返ってこない、さらに追加金を請求されるなどのトラブルが増えています。

原状回復義務とは？

賃貸住宅では、借主が退去する時建物を元の状態に戻す義務が生じます。でも、建物の価値は時間の経過により減少するもの。通常の使い方をしていれば、使用開始の状態より悪くなったとしてもそのまま返せばよく、修理費用を負担する必要はありません。原状回復とは、借主が借りた当時の状態に戻すものではないのです。（たとえば、新築で入居したからすべて新しくする義務はない）。しかし、使用状態が悪かったために生じたものは、借主が負担する事になり、通常、敷金で精算されます。

退去の時どっちが負担する？

原状回復ガイドラインより・国土交通省/財団法人不動産適正取引推進機構

貸主が負担

通常の使用によるキズや汚れ
次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等のクリーニング
自然災害による破損

例

床

畳の表替え（日焼けによる退色）
フローリングワックスがけ
家具設置による床、カーペットのへこみ、跡

壁/天井のクロス

日焼けによる退色
ポスターの跡
テレビ・冷蔵庫等の設置による後部壁面の黒ずみ
画鋲・ピン穴（下地ボード取替えが不必要な程度）
エアコン設置によるビス穴、跡

その他

浴槽・風呂釜の取替え
ハウスクリーニング
鍵交換
台所、トイレの消毒

借主が負担

故意・過失による汚れやキズ
通常の使用でもカビなどが発生した後の手入れの不良

例

床

引越し作業でのひっかきキズ
フローリングの色落ち（不注意で窓を閉めなかったために雨が吹き込んで生じた場合など）

壁/天井のクロス

手入不良で付着した台所の油汚れ
結露を放置したためにより拡大したシミ・カビ
下地ボードの取替が必要なくぎ穴・ネジ穴

その他

不適切な手入や誤った用法のために生じた設備の破損
飼育ペットによる柱などのキズ

トラブルにならないために

契約時

契約時に、原状回復の負担や敷金の返金について、契約書の内容をよく確認し、わからないときは、納得いくまで説明を受けることが大切です。また、あいまいな点や、借主側に不利な条項があれば、明確に文章にし、契約書面に書き加えたり、訂正してもらうようにしましょう。たとえ特約があっても、借主に一方的に過大な負担は（不当な条項）、消費者契約法により、無効となります。

入居時

貸主に立ち会ってもらい、室内の状況（設備の故障、汚れ、キズ）を記録しておきましょう。写真にとっておくと、退去時に話し合いの証拠となります。

退去時

貸主に立ち会ってもらい、原状回復部分と自然消耗部分の区分の確認をしましょう。退去時に納得いかない負担については、あいまいに返事せずはっきり断わりましょう。

もしトラブルになったら…？

修理費を請求されたらまず明細書を求め、納得できない部分があれば「払えない、敷金を返して欲しい」と申し出ます（内容証明郵便が確実です）。

紛争解決の方法

裁判所の調停

簡易裁判所に調停の申立をし、調停委員の仲介で当事者同士が話し合います。

少額訴訟制度

敷金返還金額が、60万円以下の場合、少額訴訟ができます。原則として1回の裁判で判決がでて、早く、安く、簡単な手続きです。簡易裁判所に専用の書式（定型訴状用紙）がありますので、法律の専門知識がなくても（弁護士に委任しなくても）、個人で充分手続きが可能です。最近では、原状回復ガイドラインや消費者契約法により、少額訴訟によって敷金のほとんどが返還されるケースが増えています。

この記事に関するお問い合わせ先

健康福祉部市民生活相談課
〒520-2395 滋賀県野洲市小篠原2100番地1 本館1階
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